三月 11, 2024 | 租屋小百科

租屋公證是什麼?保障雙方權益超安心

租賃契約經公證後,對於房客返還房屋、給付租金與違約金,或房東的返還押金等事宜,不須經訴訟就可請求法院強制執行,讓租賃雙方權利獲得更好的保障,更可減少無謂的糾紛。

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租屋怕什麼?

租房子這件事情似乎永遠充滿了不確定,因為每一次面對新的房東/租客時,就像是面對一場沒有準備的冒險。我相信幾乎所有的房東/房客在簽約的那一刻,內心一定都想過:他是個好人嗎?

碰見陌生人的時候,對方是不是好人我們無法知道,但卻可以拿起法律的武器保障自己。我們都知道長相氣質會騙人,但法律條文跟租屋公證不會欺騙你。

如果租屋契約約經過公證的話,覺得自己吃虧的那一方可以拿著公證過的契約直接上法院申請強制執行,無需經過漫長的訴訟程序,而且經過公證的契約沒有爭議可言,整個過程會非常的清爽,絲滑柔順猶如巧克力,不但省時省力而且還能避免糾紛。

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房東怕的是?

隨便舉個例子來說吧!

不要以為在租賃市場上房東擁有絕對優勢,其實在面對無賴這件事情,不管身分為何起點都是一樣的。把自家資產出租給他人使用,最害怕的莫過於碰見霸王租客:欠租的、賴租的、破壞家具的、不肯賠錢的、背景複雜的、甚至本身就不是好人的……

碰到這些人的時候,就算房子的持有者是房東,想要毫無麻煩的把這些霸王無賴趕走,那也得廢好一番手腳。直接換鎖、把家具搬走、甚至把人攆走都會觸犯法律,但如過好言勸說有用,對方也不可能會是霸王無賴了。
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在沒有經過租屋公證的情況之下,想要趕走一個賴租的房客唯一的法子是在對方欠繳房租兩個月以上的時候,依照《民法》第440條第2項,寄發存證信函向房客表示其需於一定之期限內支付,若未於期限內支付,房東才可以依照《民事訴訟法》第247條提起「確認租賃契約不存在之訴」,向地方法院民事執行處聲請強制執行,以公權力來請房客搬離。

而一旦涉及法院跟訴訟,拖上半年以上都是常有的事。這段時間不但不會有租金收入,而且房子還一直處於被霸佔狀態。房東跑前跑後,就是為了拿回自己的房子,而房客頂多會得到的懲罰就是搬離。這的確令人心生憤懣。

但如果在簽約之前做過租約公證就不一樣了!只要有違反租約的情況,被辜負(咦?)的那一方就可以直接拿公證書聲請強制執行。

不肯依照租約付房租的無賴,房東不用擔心自己的各種勸導手段觸犯法律,反而可以直接請讓公權力出面把對方趕走。

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圖片來源:法律百科

房客怕的是?

至於房客怕的那就更多了。

擔憂房東不管租屋修繕,擔心房東不還押金,擔心房東很難相處,擔心房東突然終止租約,擔憂房東親戚突然回國……

在沒有經過租約公證的情況之下,以上各種狀況大多數人會選擇隱忍──不忍下又能怎麼辦呢?

為了那一點押金、維修費、或者被趕出來的那一點不爽而上法院,平凡的學生或者上班族哪來那麼多時間跟精力去跑?
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但如果在簽約之前做過租約公證就不一樣了!

租約公證時,公證人可以協助確認房東為房屋的所有權人,避免二房東隱瞞真正所有人轉租,最後被發現,房客被趕走之類的情況發生。

而且租約經過公證以後,到期時房東不交還押金的話,房客一樣可以拿著公證書請求地方法院強制執行處理房東財產。

另外,如果是長期租約,例如一簽就是五年、十年或更長以上的合約,透過公證可以保障承租人,若未來房東要賣房子,你們簽過的租約依然有效,也就是租期可以走完,新房東不能趕你走:這就是「買賣不破租賃」的制度。

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圖片來源:法律010

租屋公證是為租賃雙方提供保障

在租約有公證的狀況之下,雙方有疑慮的項目都可以規定好寫在租約裡。例如房東當初附上的家具耗材,在有損耗壞掉的時候該是誰來負責出錢維修。

有的租客認定更換燈泡也該是房東付錢,有的房東認為浴缸破掉也該是租客自行維修。尤其在驗收房屋的時候,租客覺得房東吹毛求疵,房東覺得租客衛生習慣太差。

像這樣雙方存在認定差異的事情,除了在簽約之前先拍照、錄影確保出租之前的家具狀況之外,最好也先把維修責任界定清楚,到時候一經過租約公證,大家可以直接照著合約走,不需要各說各話的扯皮,也不需要心中各自委屈。
 

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公證要準備些什麼呢?

房東、租客雙方都要攜帶身分證及印章,而房東需要多準備房屋權利證明文件(如權狀)跟房屋稅單,至法院公證處,或是找合格的民間公證人辦理都可以。費用則根據公證法規定,以「租金總額」或「房屋課稅現值」二者之ㄧ較高者,加上保證金後依級距收取,一般來說費用都不會超過5,000元。

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圖片來源:租租通

這筆錢該誰出呢?

是的,一旦扯到錢,那事情就會變得比較複雜,都說公證有各種好處,但公證要錢,這筆錢該誰出呢?

事實上,如果房東的資產有加入社會住宅包租代管的話,公證費補助最高可達4,500元。即使沒有全出,剩下的金額也不多了,雙方攤一攤可能就只剩一些些。

因此如果可以的話,建議大家還是對租約更謹慎一些,給自己多找一曾保障,這樣不管是房東還是房客都能更安心喔!
 

資料來源:
新北地方法院公證人詹孟龍事務所
法律101
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