三月 25, 2024 | 房東救星

租屋修繕糾紛大揭秘!5分鐘教您搞懂房東權益

租屋修繕是誰的責任?時常成為房東和房客之間的租屋修繕糾紛。本文根據《租賃市場發展及管理條例》,幫助房東釐清修繕責任歸屬及房東修繕範圍有哪些,同時提供解決租屋修繕糾紛的方法,讓房東能更順利地管理租賃住宅。

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租屋修繕糾紛由誰負責?租賃契約內容決定修繕責任歸屬

家具、水電壞掉其實不一定都由房東修繕,首先要仔細檢視租賃契約的內容。根據《租賃市場發展及管理條例》第8條明文規定:

  1. 出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。
  2. 出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。
  3. 前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。
  4. 出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為,承租人不得拒絕。

其中第2點提到簽訂租約契約前,應擬好出租人應負責修繕項目及範圍有哪些?也就是當發生租屋修繕糾紛時,出租人(房東)可以提出當時租約契約中由房東負責修繕的項目及範圍為何,來保護自己的權益。

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避免租屋修繕糾紛,3大修繕範圍如何細項劃分?

根據《民法》第429條「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」,因此想降低糾紛的第一步,就是必須將修繕範圍、項目詳列於租賃契約中,甚至可以另簽屬租屋修繕合約,內容包含出租人、承租人負責修繕項目及範圍明細表。同時建議雙方交屋時,當天應共同錄下屋況及點交租賃物,以及雙方對於損耗的定義,並達成共識。

常見租屋契約中的修繕責任歸屬清單,可以分成大型的房屋結構管線、家具設備和小型的消耗性用品,有以下三項:

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✔ 房屋結構管線的租屋損壞賠償通常由房東負責
「租屋鐵門壞掉算誰的?」像室外大門、客餐廳及臥室、廚房及衛浴設備和壁癌、漏水、害蟲等房屋結構及管線問題,都需全部詳列,並約定修繕歸屬。

✔ 租屋家具損壞賠償大部分由房東負責
「租屋東西壞掉誰負責?」像家具、家電等租賃物是租屋修繕糾紛最常見的案例,因此建議細項要一一列出,例如熱水器、冷氣、電視、沙發、床舖等,甚至對於「自然損耗」的定義也要在租賃前做好雙方確認,避免後續各說各話。

✔ 房客可自行修繕的租屋消耗品定義是什麼?
屬於小型的消耗性用品,如燈泡、水龍頭等,可以在契約中約定由承租人自行修繕,租屋修繕費用需留存單據,請房東返還修繕費用或從租金扣除。

資料參考:出租人負責修繕項目及範圍確認書承租人負責修繕項目及範圍確認書

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租屋修繕糾紛案例:
租客人為損壞房屋的情況下,房東是否負責修繕?

根據《租賃市場發展及管理條例》第10條明文規定:租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:

  1. 承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。
  2. 承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經定相當期限催告仍拒繳。
  3. 承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。
  4. 出租人為重新建築而必要收回。
  5. 其他依法律規定得提前終止租賃契約

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第1點提到若房客人為損毀,房東不負責修繕和賠償;同時根據《民法》租屋修繕第437條規定,若「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。」換言之,若房客沒有立即通知房東修繕,以至於房屋問題日益嚴重,導致房東財產損失,房客也要負擔相關賠償責任。

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星鴻協助房東解決租屋修繕糾紛

一遇上租屋修繕糾紛,若雙方無法協調,就得上調解委員會,甚至法院,此時想必房東早已精疲力盡,因此需要值得信賴的夥伴,協助為你處理。

根據《租賃市場發展及管理條例》第3條第6點提到:租賃住宅管理業務的定義,指租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。日常修繕維護這些繁雜事務,其實都可以交由合法的租賃住宅服務業者處理。

所以房東若想在日常修繕維護上省點心,可以交由值得信賴的星鴻租賃住宅服務業,由專業的星鴻協助你處理與房客之間的租屋修繕糾紛。如果想在租屋修繕費用省點錢,更可以加入社會住宅房東,不僅享有星鴻免費的包租代管服務,政府更補助房東每年修繕費用最高1萬元
 

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