三月 25, 2024 | 房東救星
租屋修繕糾紛大揭秘！5分鐘教您搞懂房東權益
租屋修繕糾紛由誰負責？租賃契約內容決定修繕責任歸屬
家具、水電壞掉其實不一定都由房東修繕，首先要仔細檢視租賃契約的內容。根據《租賃市場發展及管理條例》第8條明文規定：
- 出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。
- 出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。
- 前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。
- 出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕。
其中第2點提到簽訂租約契約前，應擬好出租人應負責修繕項目及範圍有哪些？也就是當發生租屋修繕糾紛時，出租人(房東)可以提出當時租約契約中由房東負責修繕的項目及範圍為何，來保護自己的權益。
避免租屋修繕糾紛，3大修繕範圍如何細項劃分？
根據《民法》第429條「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，因此想降低糾紛的第一步，就是必須將修繕範圍、項目詳列於租賃契約中，甚至可以另簽屬租屋修繕合約，內容包含出租人、承租人負責修繕項目及範圍明細表。同時建議雙方交屋時，當天應共同錄下屋況及點交租賃物，以及雙方對於損耗的定義，並達成共識。
常見租屋契約中的修繕責任歸屬清單，可以分成大型的房屋結構管線、家具設備和小型的消耗性用品，有以下三項：
✔ 房屋結構管線的租屋損壞賠償通常由房東負責
「租屋鐵門壞掉算誰的？」像室外大門、客餐廳及臥室、廚房及衛浴設備和壁癌、漏水、害蟲等房屋結構及管線問題，都需全部詳列，並約定修繕歸屬。
✔ 租屋家具損壞賠償大部分由房東負責
「租屋東西壞掉誰負責？」像家具、家電等租賃物是租屋修繕糾紛最常見的案例，因此建議細項要一一列出，例如熱水器、冷氣、電視、沙發、床舖等，甚至對於「自然損耗」的定義也要在租賃前做好雙方確認，避免後續各說各話。
✔ 房客可自行修繕的租屋消耗品定義是什麼？
屬於小型的消耗性用品，如燈泡、水龍頭等，可以在契約中約定由承租人自行修繕，租屋修繕費用需留存單據，請房東返還修繕費用或從租金扣除。
資料參考：出租人負責修繕項目及範圍確認書、承租人負責修繕項目及範圍確認書
租屋修繕糾紛案例：
租客人為損壞房屋的情況下，房東是否負責修繕？
根據《租賃市場發展及管理條例》第10條明文規定：租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
- 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
- 承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
- 承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
- 出租人為重新建築而必要收回。
- 其他依法律規定得提前終止租賃契約
第1點提到若房客人為損毀，房東不負責修繕和賠償；同時根據《民法》租屋修繕第437條規定，若「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」換言之，若房客沒有立即通知房東修繕，以至於房屋問題日益嚴重，導致房東財產損失，房客也要負擔相關賠償責任。
星鴻協助房東解決租屋修繕糾紛
一遇上租屋修繕糾紛，若雙方無法協調，就得上調解委員會，甚至法院，此時想必房東早已精疲力盡，因此需要值得信賴的夥伴，協助為你處理。
根據《租賃市場發展及管理條例》第3條第6點提到：租賃住宅管理業務的定義，指租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。日常修繕維護這些繁雜事務，其實都可以交由合法的租賃住宅服務業者處理。
所以房東若想在日常修繕維護上省點心，可以交由值得信賴的星鴻租賃住宅服務業，由專業的星鴻協助你處理與房客之間的租屋修繕糾紛。如果想在租屋修繕費用省點錢，更可以加入社會住宅房東，不僅享有星鴻免費的包租代管服務，政府更補助房東每年修繕費用最高1萬元！
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