三月 25, 2024 | 房東救星

租屋修繕糾紛大揭秘!5分鐘教您搞懂房東權益

租屋修繕是誰的責任?時常成為房東和房客之間的租屋修繕糾紛。本文根據《租賃市場發展及管理條例》,幫助房東釐清修繕責任歸屬及房東修繕範圍有哪些,同時提供解決租屋修繕糾紛的方法,讓房東能更順利地管理租賃住宅。

租屋修繕糾紛大揭秘_1

租屋修繕糾紛由誰負責?租賃契約內容決定修繕責任歸屬

家具、水電壞掉其實不一定都由房東修繕,首先要仔細檢視租賃契約的內容。根據《租賃市場發展及管理條例》第8條明文規定:

  1. 出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。
  2. 出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。
  3. 前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。
  4. 出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為,承租人不得拒絕。

其中第2點提到簽訂租約契約前,應擬好出租人應負責修繕項目及範圍有哪些?也就是當發生租屋修繕糾紛時,出租人(房東)可以提出當時租約契約中由房東負責修繕的項目及範圍為何,來保護自己的權益。

租屋修繕糾紛大揭秘_2

避免租屋修繕糾紛,3大修繕範圍如何細項劃分?

根據《民法》第429條「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」,因此想降低糾紛的第一步,就是必須將修繕範圍、項目詳列於租賃契約中,甚至可以另簽屬租屋修繕合約,內容包含出租人、承租人負責修繕項目及範圍明細表。同時建議雙方交屋時,當天應共同錄下屋況及點交租賃物,以及雙方對於損耗的定義,並達成共識。

常見租屋契約中的修繕責任歸屬清單,可以分成大型的房屋結構管線、家具設備和小型的消耗性用品,有以下三項:

租屋修繕糾紛大揭秘_3

✔ 房屋結構管線的租屋損壞賠償通常由房東負責
「租屋鐵門壞掉算誰的?」像室外大門、客餐廳及臥室、廚房及衛浴設備和壁癌、漏水、害蟲等房屋結構及管線問題,都需全部詳列,並約定修繕歸屬。

✔ 租屋家具損壞賠償大部分由房東負責
「租屋東西壞掉誰負責?」像家具、家電等租賃物是租屋修繕糾紛最常見的案例,因此建議細項要一一列出,例如熱水器、冷氣、電視、沙發、床舖等,甚至對於「自然損耗」的定義也要在租賃前做好雙方確認,避免後續各說各話。

✔ 房客可自行修繕的租屋消耗品定義是什麼?
屬於小型的消耗性用品,如燈泡、水龍頭等,可以在契約中約定由承租人自行修繕,租屋修繕費用需留存單據,請房東返還修繕費用或從租金扣除。

資料參考:出租人負責修繕項目及範圍確認書承租人負責修繕項目及範圍確認書

租屋修繕糾紛大揭秘_4

租屋修繕糾紛案例:
租客人為損壞房屋的情況下,房東是否負責修繕?

根據《租賃市場發展及管理條例》第10條明文規定:租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:

  1. 承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。
  2. 承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經定相當期限催告仍拒繳。
  3. 承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。
  4. 出租人為重新建築而必要收回。
  5. 其他依法律規定得提前終止租賃契約

  3分鐘填寫專人與您聯繫
第1點提到若房客人為損毀,房東不負責修繕和賠償;同時根據《民法》租屋修繕第437條規定,若「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。」換言之,若房客沒有立即通知房東修繕,以至於房屋問題日益嚴重,導致房東財產損失,房客也要負擔相關賠償責任。

租屋修繕糾紛大揭秘_5

星鴻協助房東解決租屋修繕糾紛

一遇上租屋修繕糾紛,若雙方無法協調,就得上調解委員會,甚至法院,此時想必房東早已精疲力盡,因此需要值得信賴的夥伴,協助為你處理。

根據《租賃市場發展及管理條例》第3條第6點提到:租賃住宅管理業務的定義,指租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。日常修繕維護這些繁雜事務,其實都可以交由合法的租賃住宅服務業者處理。

所以房東若想在日常修繕維護上省點心,可以交由值得信賴的星鴻租賃住宅服務業,由專業的星鴻協助你處理與房客之間的租屋修繕糾紛。如果想在租屋修繕費用省點錢,更可以加入社會住宅房東,不僅享有星鴻免費的包租代管服務,政府更補助房東每年修繕費用最高1萬元
 

 ※地政局租賃懶人包※ 

租屋武林秘笈《112年起房東房客必學租屋武功》

住宅租賃常見糾紛懶人包

  加入即享房東們有福啦​​


「從心出發.用心服務」星鴻租管真誠傾聽每一位房東及房客的聲音,因為我們深信好的住宅環境能帶給人們更多的幸福感,服務不是SOP,而是對您不著痕跡的貼心與用心快加入Line@諮詢更多資訊,星鴻用心為您管好宅,找好宅!


房東CTA_加LINE

九都服務據點👆
歡迎來電 0809-092-122 免費諮詢,或連繫您的專員~期待您的來電
( ※免費客服網路電話︰若使用 Iphone 手機撥打,目前僅支援 Safari 瀏覽器 )

hashtags:

常見問題

首先確認租屋合約,當初是否有對於修繕責任歸屬特別約定了?舉例來說︰房東同意給你每個月減租 1,000 元,然後約定之後的傢俱修繕責任在你。如果沒有這樣的約定,那就要判定傢俱是如何損壞的!根據《租賃市場發展及管理條例》只要傢俱是自然損壞(非房客蓄意破壞造成傢俱受損),那房東就該負責修理,但如果損壞是房客人為造成時,則需由房客負責。

● (自然使用下) 冷氣壞掉 / 冷氣漏水 / 冷氣不冷房東負擔修繕責任
● 房客未經房東同意將租屋裡的電器、傢俱搬走並且弄壞房客負擔修繕責任

漏水:由於房子漏水通常是因為房屋結構受損而引起,或有內部管線破裂等問題,問題較為嚴重,通常必須花費巨資進行澈底的檢修工程才有辦法解決,當然必須由房東負責修理。

壁癌:一般來說自然使用下,應該很難完全歸咎於是房客使用不當,沒有盡到保管責任,故大部分都還是由房東負擔修繕責任。

管線:老舊房屋因為管線問題,經常會發生馬桶不通、水管阻塞等小問題,如果每次都要房東來解決,不僅緩不濟急也影響生活。建議可以與房東協商,由房客處理之後,直接從租金中扣除修理費用。

上述所提,雖大部分時候房東需負擔修繕責任,但也有情況是因房客沒有盡到保管責任而需要自己掏錢修繕。舉例來說︰承租房子裡發生了水管破裂的問題,房客需立即通知房東。如果房客放著不管,任由破裂的水管不斷漏水,連帶影響到樓下住戶也開始漏水了,此時除了房東必須賠償樓下住戶的損失之外,房客也必須對房東的房屋受損,以及賠償樓下住戶的部分,負擔賠償責任。

租賃專法第 8 條中就有明文規定:出租人應以合約中所約定居住使用的租屋住宅,將房間交付給承租人時,向承租人說明出租人應該要負責修繕的項目與範圍,並提供修繕必要時之聯絡方式。若出租人在承租人聯繫修繕後一直拖延修繕時間這時承租人可以自行請人修繕並要求出租人償還修繕費用或從租金中扣除(請記得保留修繕收據或發票)

事情如果已經到了不可收拾的地步,在忍無可忍連存證信函都無用的情況下,這時房客可以根據民法第 430 條的條文,直接終止契約搬離租屋處。另外如果不想馬上走到終止契約,還可以向房東告知拒付租金直到房東出面解決修繕事宜。

內容目錄

使用我們的服務即表示您同意Cookie政策。了解更多