三月 10, 2024 | 房東救星

出租驚險時刻,如何防堵惡房客拒繳租金?

身為房東的您,儘管處於通貨膨脹的時代,面臨著經濟動盪不安的情勢,仍積極刊登出租網站,或者透過代租代管的方式,達到房屋出租的終極目標——「取得穩定的租金費用」。

出租驚險時刻,如何防堵惡房客拒繳租金?

出租驚險時刻,如何防堵惡房客拒繳租金?

在出租房屋前,就算早已非常嚴格地把關房客,但房東仍然有相當的機率,遭遇到惡劣的租客問題。其中,最常見也最令人頭痛的挑戰便是:「惡房客拒繳租金」。

此時此刻,房東該怎麼辦才好呢?房東該採取怎樣的應對措施呢?

大仁哥將透過本篇文章,深入探討分別在出租前與出租後,防堵惡房客拒繳租金的策略。同時,如何透過法律程序,來捍衛房東該有的權益得到適當的保障,進而得到有效的處理方式。現在,就讓我們馬上看下去吧!

惡房客拒繳房租有哪些自保手段?

惡房客拒繳房租有哪些自保手段?

當遇到惡房客拒繳租金,不僅對房東的經濟利益構成威脅,同時也可能衍生出後續一連串的法律糾紛。為了預防這樣的情況發生,因此對於房東而言,事前深入了解應對惡房客拒付租金的措施是很重要的。

以下,將提供 3 項自我防衛的手段,杜絕惡房客拒繳租金的風險。

✔ 自保手段 1 : 提前終止租約
這是一項或許你不知道的秘辛,根據民法第 100 條規範,出租人非因以下情形之一,不得收回房屋。其中,第 3 項規定 : 「承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。」也就是說,房東是有權依法提前終止租約的!

事實上,提前終止租約是房東應對惡房客拒繳租金的合法手段之一.在與房客簽約租賃合約時,房東應仔細審視相關規定,尤其是涉及房客拒繳租金的相關條款。

在執行的過程中,房東應妥善保留完整的通知書、信函、支付拖欠租金紀錄,可用於法庭上提供強而有力的證據。

✔ 自保手段 2 : 租約公證
你聽過租約公證,但你真的知道其中的含意嗎?

「租約公證」指的是將租賃合約提交給法院或民間公證人,進行正式公證的程序,費用的計費標準主要有兩種:總租金+押金、房屋課稅現值+押金。一旦完成公證手續後,不僅對房東有利,作為房客同樣能夠享有更加強大的保障。

像是惡房客拒繳租金的糾紛時,只要透過少量的費用投入,便能夠獲得相當可觀的權益保障,且無需陷入冗長的訴訟過程。依據公證法第13條規定,直接向法院聲請強制執行,即可快速解決問題囉!

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✔ 自保手段 3 : 依法律程序處理
倘若希望將拒繳租金的惡房客提前終止合約,並迫使其搬離租屋處,首要條件則是寄送至少 2 次以上的存證信函給房客,以此作為催促告知的有效手段。不僅讓房東充分履行提前終止合約的程序,更為日後法律程序提供了可靠的依據了呢!

此外,催促房客措施未能奏效時,房東將採取最後通牒,仰賴公權力與房客正面對決。房東獲得判決勝訴後,法院將協助警方進行強制執行,讓惡房客盡速搬離。因此,透過法律裁決,房東最終能夠成功拿回屬於自己的房屋。

惡房客拒繳房租房東提前終止租約有哪些條件?

惡房客拒繳房租房東提前終止租約有哪些條件?

在面對惡房客拒繳租金時,房東採取提前終止租約,眼看似乎是一種萬用的解決法子。然而,並非適用於所有情況,而是有特定的條件和限制。

  1. 當房客拖欠租金長達2個月以上,並且經過房東多次催促與通知,仍不願繳款房租。
  2. 發現房客違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品時,即便經房東勸阻不聽,仍堅持執意進行。
  3. 房客未經許可擅自轉租或轉讓租賃住宅權給他人。
  4. 房客損壞租賃住宅或相關設施,經房東催告修繕或賠償一定期限後,仍未按時履行。

接下來,將以表格呈現「租賃契約」中,提前終止契約的具體條款。

依照「租賃契約」第16條規定 : 租賃期間有下列情形之一者,出租人得提前終止租約,承租人不得要求任何賠償。

法條

說明

第1項

出租人為重新建築而必要收回。

第2項

承租人遲付租金之總額達二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。

第3項

承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。

第4項

承租人違反第七條第一項規定,擅自變更用途,經出租人阻止仍繼續為之。

第5項

承租人違反第七條第二項規定,違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品,經出租人阻止仍繼續為之。

第6項

承租人違反第七條第三項規定,擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。

第7項

承租人毀損租賃住宅或附屬設備,經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。

第8項

承租人違反第九條第一項規定,未經出租人同意,擅自進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。

第9項

承租人違反第九條第一項規定,未依相關法令規定進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。

第10項

承租人違反第九條第一項規定,進行室內裝修,損害原有建築結構之安全。

以書面通知承租人,但依前項第五款及第十款規定終止者,得不先期通知:

法條

說明

第1項

依前項第一款規定終止者,於終止前三個月。

第2項

依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者,於終止前三十日。

惡房客拒繳租金可以強制他搬走嗎?要避免這些法律責任!

惡房客拒繳租金可以強制他搬走嗎?要避免這些法律責任!

顯然,無疑是一個對房東而言極具挑戰性且棘手的問題,尤其對於新手房東而言,更是首要探究的課題。

在應對惡房客拒繳租金的情況時,房東務必需要保持謹慎,並且在深入瞭解法條規範後,以合法手段解決租賃糾紛,確保雙方的權益能夠平衡。

接下來,我們將介紹可能涉及的相關法律責任與詳細的條文規範,例如強制罪和入侵住宅罪。

✔ 法律責任 1 : 強制罪
當房東採取擅自斷水斷電、直接換鎖,甚至強迫房客搬離等行為,可能觸犯到強制罪。因此房東應特別注意,避免違法行為造成的法律責任。

強制罪的定義為何呢 ? 根據刑法第304條條文 :「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害他人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」

✔ 法律責任 2 : 入侵住宅罪
當發生惡房客拒繳租金,房東隨即擅自闖入房客租屋處,並移動房客的物品。根據刑法第306條:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。」

此舉明顯觸犯法律的入侵住宅罪,房東應恪守法條與避免違法,同時讓房客居住權益不受侵害。

惡房客拒繳租金正確處理流程是什麼?

惡房客拒繳租金正確處理流程是什麼?

以下藉由一個情境虛構故事,說明正確的處理操作步驟,藉此幫助房東實現「讓惡房客搬家的願望」!

假設房東小張遇到一名惡房客拒繳租金。為了解決這樣的狀況,小張奧只要善用以下 5 大步驟,高機率成功讓惡房客搬離的機會。

✔ STEP 1 : 檢視租賃合約,發送逾期通知
小張應當仔細檢視租賃合約,確認其中包含確切的租金支付條款。在發現房客逾期未付租金時,小張應立即採取行動,發送正式通知,提醒房客積欠支付的款項。

✔ STEP 2 : 保留完整的提醒記錄
如果通知兩次後房客仍不配合,小張應保留完整的提醒記錄,包括通知書、信函、拖欠租金的證據等,將在後續法律程序中成為有力的證據。

✔ STEP 3 : 依法提前終止租約
小張可依法提前終止租約,需要發送正式的終止通知給房客,將是因應惡房客拒繳租金問題的合法手段。

✔ STEP 4 : 尋求法律支援,提起訴訟
如果提前終止租約,仍未能促使房客搬離,小張可以尋求法律支援,向法院提起訴訟。待法院判決後,房東可獲得強制執行的權利,促使房客搬離。

✔ STEP 5 : 與警察密切合作
為了確保順利搬離,小張可與警察密切合作,使得執行程序順利結案。

出租驚險時刻,如何防堵惡房客拒繳租金?

惡房客拒繳租金常見問題 Q&A

無論是初次涉略房東領域,還是經驗豐富老到的房地產投資客,這些常見的問題,想必都將成為你在租賃期間的寶貴參考資料。

以下提供更清楚租賃的相關資訊,幫你解決疑難雜症!

✔ Q1 : 房東可以斷水斷電嗎?
房東想要斷水斷電這件事,絕對是房東看待惡房客拒繳租金時,曾經閃過腦海的念頭,但是千萬不能隨便輕易如此行動,小心陷入官司!還很可能惹禍上身!

如果房客僅僅是未繳房租,卻仍然有按時繳納水電費的話,那房東是沒有絕對的權力,對積欠租金的房客進行斷水斷電的行為。主要是因為這種權利僅屬於台電及自來水公司,唯一的理由是:房客未繳清水電費。

根據台電及自來水公司公告,自收費月份 1 日起算,只要積欠費用長達 2 個月以上,才會強制執行斷水;而斷電的原則是,電費過期第 36 天(繳費期開始 57 天)為代收截止日,第 40 天(繳費期開始 61 天)通知要停止供電,第 47 天(繳費期開始 68 天)才開始停止供電。

✔ Q2 : 房東可以把租客東西丟掉嗎?
房東與房客簽屬租賃契約時,此刻立即成立了租賃關係,使得房屋變成了房客的私人空間。換句話說,沒有人有權隨意擅動或清理房客的財物,甚至是走道、樓梯間堆置的東西,即便是管理員或房東都不能隨便挪動。

尤其在法院判決公告之前,房東即使情緒再失控,也要 hold 住理智線,千萬得要依法行事。也就是說,切莫要自己認為有理就衝動行事,否則房東極可能面臨被房客控告的風險。

✔ Q3 : 房東可以自行進租客房屋?

有些房東在懷疑惡房客是否已搬離租屋,在未尋求原房客的許可之下,房東擅自進屋巡視。恐將遭到到房客提出竊盜或侵占的指控,造就房東反而成為先吃虧的一方,後果可就得不償失了!

為避免這樣的麻煩,建議房東不要輕易闖入已承租給房客的租屋處,最好的方式是由鄰長、里長或管區員警代為檢視,以免引發不必要的法律爭議。同時,強調在這樣的情況下,謹慎行事是非常重要的唷!

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惡房客拒繳租金總結

身為房東的您,面臨惡房客拒繳租金的窘境,將不再是夢魘!

首要之務是在保持冷靜沉著的心態下,優先選擇合法手段,催促房客支付未繳租金。考慮提前終止租約時,房東必須遵循應有的法律程序進行,避免觸犯法規。若糾紛持續攀升,法院判決可視為最後的手段。

本文章為房東提供有價值的知識和實用的建議,相信閱讀完後,房東只要善用謹慎管理和法律工具,就能夠有效解決拒繳租金的租賃糾葛,維持穩定的租金收入。

斷絕下一個惡房客拒繳租金的案例誕生,保證讓房東輕鬆收租沒煩惱!

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