三月 2, 2024 | 節稅妙招

節稅妙招,社會住宅包租代管原來省這麼多!

社會住宅推行多年,已經從第一期到現在的第四期,媒合件數逐步上漲,政府不停呼籲房東們踴躍加入。為促使房東們願意加入,更推出許多利優政策,像是三稅減免後,房東要納入申報的所得,可能比上班族的收入還少呢!

節稅妙招_1

社會住宅≠弱勢、貧窮、髒亂

或許因為社會住宅一直都以「福利」、「補助」、「弱勢」之類的字樣來宣傳,許多人都把社會住宅跟弱勢、貧窮畫上等號。

事實上一般戶也可以申請社會住宅,因為社會住宅所照顧的並不只是弱勢者,還有掙扎求生的單身青年,壓力正大的年輕夫妻,或者是需要住房的銀髮族等等。

並且大家要能理解:弱勢者不一定就貧窮,貧窮者也不一定髒亂。意外到來有時候是不分族群的。

尤其某些房東擔憂自己要是加入了社會住宅包租代管計畫,那自己的資產可能會因為頻繁出租而耗損嚴重,甚至遭到破壞,更進一步的,擔憂租客因為生活困難,而出現欠租、賴租、甚至在房屋中出現病逝、死亡等等各種狀況。

然則政府既然想要下力氣整頓整個租房市場,那自然是方方面面都考慮過的,房東所面臨的困擾社會住宅都已經準備好了解答。

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社會住宅能解決房東所有的擔憂

事實上,會想要把資產出租的,所圖不過貼補家用,把閒置資產轉化為被動收入。可是沒有任何一種錢是好賺的,房東面臨的難題遠比其他人想像的更多更繁瑣。

1.欠租與賴租

如果純粹只是欠租賴租,房客落跑,那房東還能說一句破財消災,但如果遇上無賴租客,不但不給錢還偷家具,甚至還有死賴不走的、破壞裝潢的……那房東真的是欲哭無淚。

但如果屋主加入了包租方案,由業者跟屋主承租房屋,然後再當二房東轉租出去,屋主不需要擔心收不到錢,甚至不需要擔心租客的身分,因為管理住宅是由業者負責,跟租客接洽也都是業者需要擔憂的事情。

如果屋主加入的是代管方案,房客想要得到政府補助就得先繳納房租,甚至因為有各種補助費用,弱勢戶的欠租狀況事實上並不會比一般戶嚴重。並且代管方案一樣是由業者幫忙管理出租標的,所以屋主一樣不需要擔憂承租的租客好不好相處。

其中最貼心的部分就是這些仲介費、代管費、服務費都由政府全額補助,屋主完全不需要多出一毛錢!

2.硬體耗損或是租客意外

既然說包租代管方案一定會有人承租,那接下來自然又有新的煩惱了。

頻繁出租容易造成房屋硬體耗損,如果有什麼昂貴的裝潢或者家電損壞,租賃雙方的扯皮本身就是一件勞心勞神的事情。

但如果屋主加入了社會住宅包租代管方案,那麼每年就可以得到三種費用的補助:

(1) 公證費:租屋雙方的合約需要公證才有法律保障,而公證費一般是房東與房客出各半。在「社會住宅、包租代管」政策中是有補助的!雙北補助最高4500元 件/次;其他縣市則最高補助3000元 件/次。

公證過的契約可以讓屋主在對方違約之後直接持契約申請法院裁判,省掉各種扯皮時間。

(2) 修繕費:補助最高10000元 年/屋。換句話說,每一年都有一萬元的額度修繕房屋,住宅耗損可以由修繕費補助拉平,不但可以提高住房品質,還能順帶提高住房價值,讓屋主能以高一些的價格出租,這一點十分受到社宅房東與房客的歡迎喔!

(3) 居家安全相關保險費(包租):補助最高3500元 年/屋。

有了這一項補助,如果不幸碰見有人意外或者故意身故於出租屋,甚至房屋走火或者瓦斯爆炸之類,保險公司至少可以補償屋主損失,讓屋主不會因為這樣那樣的原因血本無歸。

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3.擔憂多了一項稅務支出

雖說政府一直強調包租代管可以節稅,但其實如果沒有真切算過,其實很難真切理解到底節稅是節了多少。其實如果加入了包租代管以後,以下三種稅率都有減免:

房屋稅、地價稅最優享自住自用稅率,所得稅每月租金收入最高可減免15,000元,超過部分再扣除60%

也就是說如果此屋租金一萬五千元以下,那就不需要繳納所得稅。如果此屋租金兩萬元,那就是:(20000-15000)x40%=2000

這兩千元再來課所得稅,這樣算一算,是不是非常便宜呢?

✔ 3費有補助  ✔ 3稅有減免 ✔ 3年有服務 

其實仔細算一算,如果沒有加入社會住宅包租代管,一個房東想要永續經營自己的出租事業,修繕費不可少、房屋保險得自己掏、平日雜務庶務耗費的精力時間難道就不是成本?如果碰上不夠好的租客,上法院跟人扯皮也足夠讓人焦頭爛額。要是事先就準備好公證過的契約當然也行,但公證契約也是要錢的,而且方方面面都得自己跑。

現在民間也有純粹的代管業者,但這些都得花錢買服務。現在只要加入社會住宅包租代管,這一切就有人搞定了(而且免費)。除此之外,現在租金補助條件放寬,許多人為了補助名額都會願意嘗試申請,想要默默避稅已經愈來愈難。加入包租代管不但可以繼續享受跟自用住宅一樣的稅率,所得稅課稅部分還先扣除一萬五以後再打四折。

還在想著如何省錢嗎?加入社會住宅包租代管,本身就是一種節稅高招喔!
 

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