七月 29, 2025 | 房東救星
別讓退租變噩夢！房東如何避開點交的致命錯誤
為什麼「點交不完整」對房東來說是地雷？
Point.1／不只押金問題，還可能影響稅務與房屋價值
不少房東以為只要收回鑰匙、房子清空就代表退租完成，事實上，若未經正式點交、也未簽署終止租約書或其他租賃契約終止的證明，房客戶籍還留在屋內，法律上仍有可能被視為租賃關係未經終止。這不但可能造成稅務爭議、房屋產權交易困難，還可能讓房東背上非法驅離的法律責任。
Point.2／房屋毀損無法追償，房東淪為受害者
如果退租前沒有依據點交清單逐項檢查家具、家電與屋況，等新房客入住後才發現問題，房東已經無法證明責任歸屬，更別說向原租客求償，訴訟實務常見許多房東就是因「無點交紀錄、無現況照片」敗訴。
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點交沒做對，小心陷入多重糾紛
Situation.1／口頭說好沒憑據，後悔來不及
有些房東與租客因熟識而簡化流程，以為用LINE對話或口頭同意即可。其實，沒有正式簽署《房屋租賃終止協議書》，日後即便對方遺留物品、未繳水電或造成房屋損毀，房東主張權益時會處於劣勢。
Situation.2／水電費未結清、戶籍未遷出，後患無窮
房東若未注意退租當日結清所有費用，日後可能會收到拖欠的電費帳單或稅金催繳通知；更麻煩的是，若戶籍未遷出，房東僅能檢附證明文件，並以「全戶遷出戶籍地」，若房東仍設籍在租賃地址，意即房東與房客應屬共同生活戶，因此，單方面遷離房客時，戶內其餘人口，例:房東及房東家屬，仍在戶籍地，即不符合「全戶遷離戶籍地」的要件，便無法將房客戶籍逕遷戶所。費時又費力。
法律怎麼說？房東該了解的基本義務與權利
✔ 《租賃住宅市場發展及管理條例》如何保障房東
根據該條例第12條第一項，租約終止且房客已無居住事實，若已告知點交時間但房客未會同點交，房東應先向房客再進行催告，限期會同完成點交事宜，此時房客若仍拒絕會同點交，則依法視為點交已完成。可主張已盡協調義務，並在拍照紀錄下進行單方面點交。但關鍵在於證據完整，例如：催告記錄、屋況照片、點交清單、對話紀錄等。
✔ 「善良管理人義務」與損害賠償的認定
依《民法》第432條與相關實務見解，房客應妥善使用房屋，不可損害租賃價值。若房客退租時造成非自然耗損（如牆面潑漆、破壞家電，即人為損壞），房東有權要求回復原狀之必要費用，並可從押金中抵扣。但若沒有點交佐證，就難以勝訴。
實務案例解析：沒做點交的房東，怎麼賠了夫人又折兵？
📍 實際案例 1︰
押金被法院判還，原因竟是「證據不足」 台北地方法院曾有案例，房東因房屋內壁被亂塗顏色，主張扣押金新台幣2萬元整，但因未出示租前原貌、點交紀錄及簽署文件，法院認定無法證明損毀屬房客責任，最終判決押金全數退還。
📍 實際案例 2︰
租客拒遷戶籍，房東遲遲無法重新出租 一位新北市的房東與房客協議終止租約後，未確認對方遷出戶籍。半年後，買方欲購買該房作為自住卻因戶籍糾紛臨陣退出，房東因此損失一筆交易機會與報價差價。
房東必備的退租處理SOP
Step.1／退租前一個月主動提醒租客
確保租客配合退租程序，並讓雙方有時間準備點交。若對方未提前告知退租，也可依法酌扣押金。
Step.2／製作租賃點交清單
可參考內政部的範本文件，記載家具設備數量、品牌、現況，雙方簽名留存，作為未來的法律依據。
Step.3／當面點交與照片存證
點交時逐項確認清單項目，使用手機拍攝現況照片並保留對話紀錄。特別注意水電費、網路費與第四台等費用結清證明。
Step.4／確認鑰匙與戶籍問題
收回鑰匙時確認對方是否完成遷戶，必要時要求租客提供戶籍遷出證明或報戶口名冊。
>>>延伸閱讀 : 畢業季亂象：意想不到的退租糾紛！房東必學『點交SOP』
包租代管：讓點交省心無憂
退租點交的繁瑣細節常讓房東頭痛，選擇政府推動的社會住宅包租代管計畫，能提供全方位解決方案，省心又安心。專業管理團隊負責從入住屋況記錄到退租點交，製作詳細清單，確保無遺漏，房東無需親自操勞。
>>>延伸閱讀 : 不只抵稅，每年還可輕鬆領萬元修繕補助費！
參與計畫的公司經政府嚴格審查，營運受監督，房產如同獲政府保護，糾紛發生時更有法務團隊提供法律協助。除了免稅及稅率優惠，參與社會住宅包租代管的房東還能享有以下補助與服務：
● 修繕費補助：每年最高可達10,000元，減少屋主的維修負擔
● 公證費補助：雙北地區每次補助4,500元，其他地區3,000元，降低合約相關成本
● 居家安全險補助：每年補助3,500元，增加財產保障
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